万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想象的(de)那么(me)简单(dān)。

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　　富人(rc上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算én)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基(jī)本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持(chí)续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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